Блог

Ринок нерухомості перебуває в постійному русі, зокрема, й за рахунок будівництва нових багатоповерхівок, в яких люди готові купувати своє омріяне житло, або в яких квадратні метри купуються в якості інвестицій у нерухомість. Забудовники пропонують квадратні метри в різних локаціях міста, різної якості, різних цінових категорій. При цьому, кожен забудовник пропонує потенційним покупцям різні варіанти договорів на придбання нерухомості в новобудовах, точніше, різні способи оформлення майнових прав на квадратні метри, які ще не збудовані або вже збудовані чи добудовуються, але ще не здані в експлуатацію, внаслідок чого ще неможливо оформити класичний договір купівлі-продажу нерухомості.

В цій статті пропонуємо розглянути деякі нюанси придбання житла в новобудові на етапі, коли будинок ще не збудований і не зданий в експлуатацію або й взагалі, будівництво будинку ще не почалося (так званий «етап котловану»). Стаття буде не надто короткою, однак ми переконані, що ті, для кого придбання нерухомості на первинному ринку є актуальним зараз або стане актуальним у найближчому майбутньому, зможуть знайти для себе багато цікавої та корисної інформації.

На ринку первинної нерухомості існує безліч варіантів чи, так званих, «схем», згідно яких продавці пропонують придбати квадратні метри, а точніше, майнові права на майбутню квартиру чи нежитлове приміщення. Однак, суть всіх полягає в тому, що продавець та покупець укладають договір, відповідно до якого продавець передає покупцю право на отримання в майбутньому у власність певного об’єкта нерухомості (нехай квартири), з певними характеристиками (поверх, площа, матеріали, наявність комунікацій на момент оформлення прав власності, стан інтер’єру (чорновий, під ремонт, під чистовий ремонт тощо)).

Отже, на що варто звернути увагу потенційному покупцю таких майнових прав при укладенні договору?

Перш за все, варто вивчити інформацію про забудовника, котрий будує обраний Вами багатоквартирний будинок чи житловий комплекс. Якщо говорити про новобудови Львова, то тут будівництво ведуть одні і ті самі компанії, котрі до того вже збудували (або намагалися збудувати) не один об’єкт нерухомості, тому про них в мережі Інтернет у різних профільних групах та на веб-сайтах інформації предостатньо: що будували, де, коли, як будували; відгуки людей, котрі раніше купили житло від цього забудовника; інформація про якість роботи забудовника; чи дотримується він строків здачі об’єктів в експлуатацію тощо.

Наступне, що варто знати: чи наявні у забудовника необхідні дозвільні документи на будівництво. Це документи на земельну ділянку, дозволи про початок будівельних робіт тощо. Порядний забудовник всі необхідні документи має в офісі (чи офісі продажу) і зможе надати їх на перше Ваше прохання. Крім цього, на спеціалізованих веб-сайтах, де зібрана інформація про всі (чи принаймні про більшість) новобудов міста, теж можна ознайомитися з такими документами. Якщо ж представники забудовника під різними приводами ухиляються від надання таких документів, варто замислитися: в чому причина?

Далі, найцікавіший момент: договір, який Вам пропонується підписати для переоформлення майнових прав. Тут варто бути особливо уважним, оскільки в договорі існує безліч підводних каменів, які можуть створити Вам проблеми. Розглянемо найпоширеніші:

1. У договорі не вказаний чіткий строк здачі будинку в експлуатацію. Це означає, що Ви, оплативши вартість квартири, можете довго чекати, поки будинок буде зданий в експлуатацію і Ви зможете зареєструвати своє право власності на омріяне житло. Зазвичай забудовник намагається цей момент у договорі акуратно упустити, щоб не фіксувати точку відліку, від якої почнеться перебіг прострочення з боку забудовника. Або ж у договорі вказується, що забудовник зобов’язується оформити на Вас право власності протягом певного строку з моменту здачі будинку в експлуатацію, при цьому термін здачі, знову ж таки, акуратно упускається. Тут ризик для покупця очевидний: він заплатив кошти (повну суму), але з певних причин здача будинку затягується, а разом з нею затягується оформлення права власності на квартиру. При цьому де-юре забудовник нічого не порушив і у покупця до нього не може бути ніяких претензій. Так може тривати від кількох місяців (в найкращому випадку) до кількох років. Якщо ж Вам набридне чекати здачі будинку і Ви забажаєте розірвати договір та забрати у забудовника свої кошти – це трактуватиметься як Ваша відмова від договору. Кошти Вам повернуть, але за мінусом штрафу за те, що Ви ініціювали розірвання договору. Розмір штрафу найчастіше визначається у % від ціни договору (вартості майнових прав). Тобто, кошти Вам повернуть, але не всі.

Також, щодо строків здачі будинку в експлуатацію варто звернути увагу ще на деякі моменти. Наприклад, у договорі може бути вказаний орієнтовний строк здачі будинку: це означає, що забудовник орієнтує Вас, що будинок може бути здано у такий строк, однак, це зовсім не означає, що забудовник Вам це гарантує, тобто, зазначення у договорі орієнтовного строку здачі будинку не породжує для забудовника жодних наслідків у випадку недотримання цього строку. Далі, ще один цікавий момент: у договорі може вказуватися термін здачі – н-ний квартал року, наприклад 4-й – Ви це можете розуміти як жовтень, а забудовник – як кінець грудня. Також в окремих договорах може бути присутній пункт про те, що затримка введення будинку в експлуатацію на 2-3-5 місяців взагалі простроченням не вважається. Тому рекомендуємо Вам, перед тим як підписувати договір, дуже уважно його прочитати, причому краще це зробити завчасно. Це потрібно для того, щоб,  прочитавши, з’ясувати важливі моменти, мати час порадитися, якщо не з адвокатом, то, бодай, з кимось із родичів/знайомих, хто має певне розуміння цих процесів. Якщо ж читати договір безпосередньо в офісі забудовника чи у нотаріуса перед підписанням, то у Вас просто не буде часу все обміркувати та й на Ваші запитання «на місці» Вам одразу дадуть відповідь, що «це така форма договору», «Вам немає чого хвилюватися», «у нас все завжди по плану і у строк» і т.д.

2. Ціна об’єкта зазвичай прив’язана до долара чи євро, а розрахунок проводиться виключно у гривні, тому, якщо покупець не оплатив всю суму одразу при укладенні договору, то при остаточному розрахунку, якщо курс валюти зросте, Вам доведеться заплатити у гривні більшу суму, ніж Ви планували спочатку (про це також зазвичай є відповідні застереження у договорах). У договорі може бути передбачений Ваш обов’язок у певний строк (наприклад, коли будинок зданий в експлуатацію) встановити у Вашій квартирі певне обладнання (наприклад, котел опалювання) або ж забудовник самостійно Вам його встановить, а Ви будете зобов’язані компенсувати йому вартість робіт за його цінами. На такі додаткові обов’язки покупця, прописані у договорі, теж варто звертати увагу, щоб потім такі додаткові витрати не стали для Вас неприємною несподіванкою.
3. Бувають випадки, коли вже при оформленні Вашого права власності на квартиру забудовник не передає Вам ключі від квартири, а повідомляє, що для отримання ключів Ви повинні спочатку укласти договір з управляючою компанією чи ОСББ, що вже функціонує у Вашому будинку. Інформуємо, що такі дії забудовника не зовсім відповідають нормам чинного законодавства, оскільки він не має права чинити Вам будь-які перешкоди у користуванні житлом, за яке Ви сплатили кошти та оформили право власності на нього. А питання про Ваші взаємовідносини з ОСББ чи управителем Ви вправі врегульовувати на власний розсуд, але аж ніяк не робити це під чиїмось примусом.
4. Часто майнові права на нерухомість продає не забудовник, а особа, котра сама їх придбала у забудовника (для декого купівля майнових прав на етапі котловану та їх подальший перепродаж на стадії будівництва будинку або взагалі – коли будинок вже збудований – прибутковий бізнес). В такому випадку може укладатися договір переуступки майнових прав. Так ось, в такій ситуації варто пам’ятати, що укладення договору переуступки майнових прав зазвичай потребує згоди забудовника, тобто, як правило, це тристоронній договір (але не завжди). Такий договір також потрібно читати дуже уважно, оскільки він теж може містити підводні камені. Наприклад, у договорах між забудовником та покупцем (назвемо його «першим покупцем») часто передбачається норма про те, що у випадку, якщо такий покупець в майбутньому переуступить (перепродасть) свої майнові права третім особам, то він зобов’язаний сплатити забудовнику штраф (орієнтовно в межах 1% від ціни договору). Порядні продавці про це знають і на момент укладення між ними і Вами договору переуступки вони вже мають квитанції про оплату такого штрафу забудовнику. Цей момент є важливим, оскільки, якщо Ваш продавець не оплатить цих коштів забудовнику і продасть Вам майнові права, то при оформленні права власності на квартиру сплатити цей штраф доведеться вже Вам, адже саме Ви придбали майнові права на квартиру, а з ними набули і всіх обов’язків, які мав Ваш продавець перед забудовником.
5. Ще одним вкрай важливим нюансом при купівлі майнових прав на нерухомість на умовах переуступки майнових прав, є отримання від продавця підтвердження того, що він провів повний розрахунок з забудовником за майнові права, які він Вам переуступає. Тобто, Ваш продавець повинен надати вам довідку від забудовника про те, що він провів повний розрахунок із забудовником за майнові права на нерухомість, яку він продає Вам, причому провів розрахунок своєчасно, без прострочень. Момент саме своєчасної оплати ним коштів забудовнику також важливий, оскільки у договорах передбачені штрафні санкції за несвоєчасну оплату покупцем майнових прав. Для Вас це може означати, що, якщо Ваш продавець у свій час оплатив кошти забудовнику несвоєчасно, то при оформленні вже Вами права власності на майно після здачі будинку забудовник може вже від вас вимагати сплати штрафу за прострочення оплати, яке допустив колись Ваш продавець. Можливо, це все виглядає дещо незрозумілим пересічному покупцю, однак, цей момент також потрібно вивчити і врахувати.

Тому, якщо Ви плануєте купувати майнові права в порядку переуступки, наполегливо рекомендуємо для початку ознайомитися з договором, за яким Ваш продавець придбав майнові права: можете знайти там багато корисної для себе інформації та, можливо, уникнути неприємних сюрпризів.

Підсумовуючи написане вище, зазначимо, що викладена у цій статті інформація – лише незначна частина того, що варто було б знати чи дізнатися перед підписанням будь-якого договору про купівлю майнових прав, оскільки різні забудовники включають до своїх договорів різні умови та вимоги, з якими Вам варто ознайомитися перед придбанням майнових прав, адже чим скрупульозніше Ви поставитеся до вивчення цієї інформації, тим менша імовірність втрапити у халепу при купівлі нерухомості у новобудові.

Якщо  у Вас немає достатніх навиків, бажання чи банально часу для вивчення всіх цих документів та аналізу імовірних ризиків, Ви завжди можете звернутися до юриста чи адвоката, котрий має досвід у подібних справах та зможе забезпечити фаховий юридичний супровід придбання Вами нерухомості. Адже, незначні витрати на юридичний супровід придбання нерухомості чи майнових прав можуть вберегти Вас від великих проблем чи грошових втрат у майбутньому.