Блог

Відповідно до чинного законодавства (ст. 382 Цивільного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками цього багатоквартирного будинку. Тому співвласники будинку мають право самостійно визначитися, у який спосіб здійснюватиметься управління будинком: укласти договір на управління з відповідним ЛКП (так званим ЖЕКом) чи приватною управлінською компанією, або ж створити у будинку ОСББ і самостійно управляти своїм будинком чи укласти договір на управління будинком з тими ж управителями, але вже від імені ОСББ. Пропоную нижче коротко розглянути плюси та мінуси зазначених вище форм управління багатоквартирним будинком.

ПРИЙНЯТТЯ СПІВВЛАСНИКАМИ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ РІШЕННЯ ПРО УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НА УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ З ЛКП.

Плюси:

1. ЛКП (ЖЕК) має все необхідне для надання послуги з управління багатоквартирним будинком: працівників, техніку, обладнання, досвід.

2. ЛКП пропонує конкурентний тариф на послугу управління.

3. ЛКП має, так би мовити, «базу» за конкретною адресою, яка зазвичай залишається незмінною впродовж тривалого часу. Тобто ви завжди знаєте, де знаходиться ЛКП, там практично завжди в робочий час знаходиться керівник або бодай хтось з адмінперсоналу, тобто є постійний прямий контакт з таким управителем.

4. ЛКП підпорядковується відповідній районній адміністрації, тому у випадку невиконання чи неналежного виконання таким управителем своїх обов’язків скарга голові районної адміністрації здатна швидко вирішити це питання.

Мінуси:

1. ЛКП не завжди виконує свою роботу належним чином, подекуди збереглися «совкові» підходи до справ.

2. У населення за тривалий час роботи ЖЕКів накопичилася недовіра до них, досі існують певні стереотипи щодо окремих працівників комунальних підприємств.

ПРИЙНЯТТЯ СПІВВЛАСНИКАМИ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ РІШЕННЯ ПРО УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НА УПРАВЛІННЯ З ПРИВАТНОЮ УПРАВЛІНСЬКОЮ КОМПАНІЄЮ.

Плюси:

1. Сучасний (теоретично) підхід до надання послуг згідно договору.

2. Наявність (знову ж, теоретично) сучасного обладнання та кваліфікованих працівників для якісного обслуговування будинку.

Мінуси:

1. Зазвичай в штаті управлінської компанії лише декілька працівників (директор, бухгалтер, інженер тощо), безпосередні ж виконавці працюють за цивільно-правовими договорами, договорами підряду тощо.

2. Керівництво управлінської компанії не завжди перебуває в офісі, тобто Ви не завжди можете вирішити своє питання «на місці».

3. У випадку невиконання управлінською компанією своїх обов’язків, якщо звернення безпосередньо до керівника управителя не принесло бажаних результатів, у Вас для захисту своєї інтересів залишається лише один шлях – звертатися в суд, що вартує грошей (як мінімум необхідно сплатити судовий збір) і розгляд справи може тривати до півроку і навіть довше. Тобто інших засобів впливу на приватну управлінську компанію, крім звернення до суду, немає.

ПРИЙНЯТТЯ СПІВВЛАСНИКАМИ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ РІШЕННЯ ПРО СТВОРЕННЯ У БУДИНКУ ОСББ.

Плюси:

1. Мешканці беруть благоустрій свого будинку та прибудинкової території під свій контроль.

2. Легко реалізується можливість відстежити цільовість використання керівництвом ОСББ коштів мешканців (за умови, що ОСББ очолить відповідальна особа).

3. Мешканці особисто або через обране правління приймають безпосередню участь у прийнятті більшості рішень, що стосуються функціонування будинку.

Мінуси:

1. Функціонування ОСББ тягне за собою додаткові постійні витрати на виплату заробітної плати керівнику ОСББ, бухгалтеру та іншим особам, котрі перебувають з ОСББ у трудових відносинах.

2. Сумнівною видається доцільність функціонування ОСББ, яке було створено мешканцями лише заради того, щоб ОСББ від імені мешканців уклало договір на управління зі сторонньою управлінською компанією (такі випадки теж часто мають місце).

3. У випадку, якщо частина мешканців будинку не оплачує послуги ОСББ, стягнення такого боргу лягає на плечі ОСББ, в той час як при укладенні договору з управлінською компанією робота з боржниками – проблема управителя, яка жодним чином не повинна впливати на якість послуг, що надаються.

4. Проведення будь-яких додаткових робіт щодо ремонту будинку лягає на плечі (чи, точніше, на гаманець) самих співвласників будинку, тому видається більш доцільним створення ОСББ у новому будинку, ніж у старому житловому фонді, який вже потребує серйозних капіталовкладень.

5. Бувають випадки, коли недобросовісний керівник ОСББ не виконує своїх обов’язків, іноді ними навіть зловживає: не надає мешканцям інформації, яку зобов’язаний надавати, не забезпечує проведення прибирання будинку та прибудинкової території, необхідних ремонтних робіт, нецільово використовує кошти тощо – вирішення цієї проблеми, знову ж таки, лягає на плечі самих мешканців.Підсумовуючи викладене вище, бачимо, що кожна з описаних вище форм управління багатоквартирним будинком має своє плюси і мінуси, тому прийняття рішення про вибір тієї чи іншої форми управління будинком залежить виключно від мешканців будинку, так само як і майбутня відповідальність за це рішення. Однак, в будь-якому випадку перед тим як приймати рішення, варто проконсультуватися з відповідним фахівцем, який володіє практичною інформацією про особливості кожної з форм управління будинком та зможе надати вам фахову пораду щодо конкретної ситуації.

В наступній статті обговоримо умови співпраці співвласників багатоквартирного будинку та управлінської компанії у випадку укладення між ними договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком: що можуть і повинні робити мешканці, які права і обов’язки управителя, яка відповідальність (в тому числі й матеріальна) управителя за ненадання чи неналежне надання послуг з управління тощо, оскільки практика свідчить, що більшість мешканців не володіють інформацією про те, які права вони мають при співпраці з управлінською компанією і, відповідно, не користуються ними.

Адвокат Василь Галань