Блог

Більшість багатоквартирних будинків, в яких не створено ОСББ, мають укладені договори на управління багатоквартирним будинком з управлінською компанією (приватною або ж комунальним підприємством, чи ЖЕКом (як його ще називають). При цьому, як свідчить практика, абсолютна більшість мешканців не знайома з умовами цього договору: мешканці не володіють інформацією про свої права за договором і про те, як ними скористатися. То ж давайте з’ясуємо, що нам гарантує чи принаймні повинен гарантувати цей договір (якщо його умови відповідають чинному законодавству).

Основними нормативними актами, що регулюють відносини мешканців (як замовника послуг) та управителя/управлінської компанії (як виконавця таких послуг), є Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон), та Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018р. (далі – Правила).

Отже, договір підписано, управитель надає нам послуги, ми їх оплачуємо. Але які у нас права і обов’язки, а які права і обов’язки в управителя? Щоб це дізнатися, варто звернутися до управителя з проханням надати Вам копію договору на управління, адже умови цього договору є обов’язковими для кожного співвласника, тому було б логічно мати у своєму розпорядженні копію договору, в якому описані Ваші права і, особливо, обов’язки. Тут варто зауважити, що відповідно до ст. 11 Закону управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору.

Однак, зазвичай жоден управитель цього не робить, адже копіювання сотень примірників договору об’ємом близько 20 сторінок – справа затратна, не кажучи про його розсилку рекомендованими листами. Тому для отримання копії договору все-таки доведеться звернутися до управителя.

Отримавши копію договору, варто співставити його з типовим договором на управління багатоквартирним будинком, форма якого затверджена згаданою вище Постановою Кабінету міністрів України (звичайно, це варто було зробити ще на етапі проведення загальних зборів мешканців, до того як голосувати за підписання договору, але зазвичай ніхто мешканцям проекту договору для ознайомлення не надає, а якщо й надає, то мало хто з мешканців хоче проект договору читати).

Якщо умови Вашого договору не відповідають типовому договору та звужують чи обмежують Ваші права порівняно з типовим договором (бувають випадки, коли управитель коригує умови договору в частині зменшення своєї відповідальності перед мешканцями за невиконання чи неналежне виконання своїх обов’язків) і це питання для Вас є принциповим, Ви можете звернутися до управителя з вимогою привести договір у відповідність з типовим договором.

Якщо ж управитель цього не захоче робити, Ви вправі звернутися зі скаргою до Антимонопольного комітету України (у відповідне його територіальне відділення), за результатами розгляду якої Антимонопольний комітет зобов’яже управителя внести відповідні зміни до договору.

1. У договорі (або в додатках до нього) повинен міститися кошторис витрат на утримання будинку, тобто мають бути розписані складові загальної вартості послуги (вартість кожної послуги). Це важливо, оскільки у випадку ненадання чи неналежного надання управителем тої чи іншої послуги Ви зможете самостійно провести орієнтовний розрахунок вартості ненаданих чи неналежно наданих послуг, які в подальшому управитель повинен Вам повернути (або зарахувати в рахунок майбутніх платежів).

2. Для забезпечення належного утримання спільного майна будинку та прибудинкової території і проведення поточного ремонту спільного майна будинку управитель не пізніше ніж протягом 20 днів з моменту набрання чинності договором управління складає план здійснення заходів з утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточного ремонту спільного майна будинку, що включає:

• план-графік технічного огляду будинку;
• графік прибирання прибудинкової території;
• графіки проведення дезінсекції та дератизації;
• графік прибирання місць загального користування;
• план-графік поточного ремонту;
• план-графік оглядів димових та вентиляційних каналів;
• інші заходи (у разі необхідності та залежно від наявного обладнання будинку).

3. Наступним важливим моментом є те, що управитель впродовж терміну дії договору не має права в односторонньому порядку змінювати вартість своїх послуг: якщо в договорі зафіксована певна ціна (тариф), вона має залишатися незмінною впродовж всього строку дії договору. Управитель не може збільшувати вартість послуг без згоди мешканців, незважаючи на зростання цін, збільшення розміру мінімальної заробітної плати тощо. Збільшення ціни можливо виключно у випадку погодження такого збільшення загальними зборами співвласників будинку, з підписанням відповідної додаткової угоди до договору на управління.

4. Як зазначено вище, у договорі повинен міститься чіткий перелік послуг, які надає співвласникам управить, при цьому мешканці вправі відмовитися від окремих послуг, якщо вважають їх зайвими. При цьому, однак, слід пам’ятати, що чинне законодавство містить перелік робіт, які управитель повинен надавати співвласникам в обов’язковому порядку. Список таких послуг наведений у Обов’язковому перелікуробіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затвердженому Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №190 від 27.07.2018р.

5. Договір на управління багатоквартирним будинком укладається строком на 1 рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. Співвласники можуть розірвати договір достроково, однак зробити це можливо лише за згодою управителя.

6. Управитель несе перед співвласниками відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору: у разі ненадання, надання неналежної якості послуги з управління співвласник має право викликати управителя для перевірки її якості, за результатами перевірки складається акт-претензія, який підписується співвласником та управителем. Управитель повинен прибути на виклик співвласника не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення співвласника. Акт-претензія повинен містити інформацію про ненадання чи надання неналежної якості послуги з управління із зазначенням причин, дату (строк) її ненадання чи надання неналежної якості. Управитель протягом п’яти робочих днів вирішує питання про задоволення вимог, зокрема шляхом перерахунку вартості послуги з управління, або надає співвласникові письмову відмову в задоволенні його претензії. Управитель зобов’язаний самостійно здійснити перерахунок вартості послуги з управління за весь період її ненадання чи надання неналежної якості, а також сплатити співвласникам штраф у розмірі, визначеному договором управління.

7. Отже, як бачимо, у співвласників більш ніж достатньо способів спонукання управителя до якісного надання послуг управління будинком, враховуючи, що у цій статті описані далеко не всі права співвласників. Інша справа, що більшість мешканців не знає про всі ці можливості впливу і, відповідно, не використовує їх.

Загалом, важливо розуміти, що в даний час відносини між мешканцями і управителем з приводу надання послуг з управління багатоквартирним будинком кардинально відрізняються від таких послуг, які нам колись надавали ЖЕКи: колись тариф затверджував орган місцевого самоврядування, послуги надавалися не завжди якісно, альтернативи у мешканців не було.

Зараз же відносини між співвласниками та управителем базуються на ринкових принципах: мешканці (замовник) наймають відповідно до договору управителя (управлінську компанію) для надання певних послуг.

Договір визначає вартість послуг, умови їх оплати, відповідальність виконавця за ненадання чи неякісне надання послуг, тобто якщо послуги надаються якісно – ми їх оплачуємо, якщо неякісно – вимагаємо від виконавця виправити недоліки або повернути нам кошти, які ми сплатили за неякісні послуги. Якщо якість роботи виконавця нас не влаштовує – розриваємо з ним договір та шукаємо іншого виконавця. Вартість послуг з управління нам також ніхто не встановлює «згори»: виконавець розраховує вартість своєї роботи і пропонує нам свою ціну, ми ж, якщо не згідні з нею, можемо торгуватися, відмовлятися від частини послуг або шукати іншого виконавця, вартість та якість послуг якого нас влаштує.

Однак щоб все це працювало належним чином, необхідною умовою є активна участь співвласників у цьому процесі: у договорі (та й у чинному законодавстві) визначена періодичність надання та вимоги до якості кожної послуги, тому ми легко можемо виявити факт ненадання чи неналежного надання управителем певної послуги, ми можемо це зафіксувати, просто склавши акт-претензію, бланк якої теж затверджено – достатньо лише вписати конкретну ситуацію, підписати її і подати управителю.

Якщо управитель не усуне виявленого недоліку у своїх послугах, ми можемо самостійно провести розрахунок вартості ненаданої послуги та звернутися до управителя з вимогою про повернення нам коштів за ненадану послугу. Я переконаний: якщо мешканці кілька разів повторять таку процедуру з управителем, якість його послуг значно покращиться та буде відповідати встановленим вимогам. Але для цього потрібна, ще раз зазначимо, активна поведінка мешканців.

Адвокат Василь Галань